系統梳理｜離婚訴訟中不動産分割審判實務6個問答

最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規定：“當事(shì)人結婚前，父母爲雙方購置房屋出資的，該出資應當認定爲對(duì)自己子女個人的贈與，但父母明确表示贈與雙方的除外。當事(shì)人結婚後(hòu)，父母爲雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明确的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。”

司法實踐中經(jīng)常發(fā)生的情形是，父母爲子女婚後(hòu)購買房屋支付部分價款（往往是首付款），以子女名義簽訂房屋買賣合同并將(jiāng)房屋所有權登記在一方子女或雙方子女名下。這(zhè)種(zhǒng)情況下，根據上述規定，若雙方沒(méi)有約定或約定不明确，應按照《民法典》第一千零六十二條第一款第四項規定的原則，將(jiāng)該出資的首付款認定爲對(duì)夫妻雙方的贈與。相應地，婚後(hòu)以子女一方或雙方名義簽訂的不動産買賣合同并以該出資作爲首付款所購買的不動産，不論登記在子女一方還(hái)是雙方名下，都(dōu)應視爲夫妻共同财産。通常情況下，在當事(shì)人雙方婚姻關系存續期間，一方或者雙方父母爲當事(shì)人雙方購置房屋的出資，除父母明确表示該出資是贈與自己子女外，根據法定夫妻共同财産制的原則，都(dōu)應認定爲夫妻共有财産。

人民法院在對(duì)當事(shì)人婚後(hòu)财産所有權歸屬進(jìn)行認定時(shí)，首先要适用法定的夫妻婚後(hòu)所得共同制原則，即婚姻關系存續期間夫或妻一方或雙方所得财産均屬于夫妻共同财産；其次再依照除外情形來認定是否爲夫或妻一方所有。這(zhè)也是對(duì)婚姻關系存續期間夫妻所得财産的一般處理原則。

答：實踐中，經(jīng)常出現協議離婚後(hòu)，一方反悔，拒絕交付離婚協議中約定的贈與房屋的情形。對(duì)此，贈與方的理由往往是根據《民法典》第六百五十八條第一款“贈與人在贈與财産的權利轉移之前可以撤銷贈與”之規定，主張可以無條件撤銷贈與。這(zhè)種(zhǒng)觀點是不對(duì)的。其理由在于，離婚協議中關于房屋贈與的約定并不構成(chéng)一般意義上的贈與合同。根據《民法典》第六百五十七條“贈與合同是贈與人將(jiāng)自己的财産無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”之規定，構成(chéng)贈與合同的前提是贈與人將(jiāng)自己的财産無償給予受贈人而不要求受贈人爲此付出代價或承擔任何義務。具體到離婚協議中的贈與，實務中很少出現受贈人在離婚協議上确認接受贈與的情形，即離婚協議中的所謂“贈與”并未在贈與人與受贈人之間達成(chéng)一緻，不構成(chéng)贈與合同。既然不構成(chéng)贈與合同，那麼(me)一般也就(jiù)不存在贈與人依據《民法典》第六百五十八條第一款加以撤銷的可能(néng)。從法律角度，贈與人在離婚協議中的贈與表示應被(bèi)認爲是贈與人爲換取另一方同意協議離婚而承諾履行的義務。該義務的特殊之處在于，贈與人的給付房屋義務不是向(xiàng)離婚協議相對(duì)方履行，而是按約定向(xiàng)合同外第三人履行。根據《民法典》第一千零七十六條，“夫妻雙方自願離婚的，應當簽訂書面(miàn)離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自願離婚的意思表示和對(duì)子女撫養、财産以及債務處理等事(shì)項協商一緻的意見。”

由于婚姻登記機關辦理離婚登記的前提條件是雙方對(duì)子女撫養和财産分割問題達成(chéng)一緻意見，所以急于離婚的一方可能(néng)會(huì)在離婚協議中對(duì)财産分割作出一定的讓步。這(zhè)類離婚協議中雙方主要義務表現爲，受贈人“配合”贈與人辦理協議離婚，贈與人向(xiàng)第三人交付房屋。在相對(duì)方已經(jīng)按約定與贈與人協議解除婚姻關系的情形下，贈與人也應按約定履行給付房屋的義務。如果贈與人不履行該義務，則構成(chéng)違約，離婚協議相對(duì)方有權請求法院判令其履行房屋交付義務。最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第六十九條第二款“當事(shì)人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協議中關于财産以及債務處理的條款，對(duì)男女雙方具有法律約束力”的規定可以理解爲上述精神的體現。

離婚協議的簽訂和履行應當貫徹誠實信用原則。對(duì)那種(zhǒng)簽訂協議時(shí)就(jiù)不打算履行，特别是對(duì)那些以财産分割大幅度讓步作爲換取對(duì)方迅速同意離婚的權宜之計，協議離婚後(hòu)卻動辄反悔，根本沒(méi)打算認真履行協議的當事(shì)人，不能(néng)予以支持。 

答：這(zhè)樣(yàng)判決是不對(duì)的。因爲一物一權是物權法的基本原則，一個特定物上隻能(néng)存在一個所有權是一物一權的應有之義。在不具備分别登記産權的條件下，在一個物上判決兩(liǎng)個所有權存在，明顯違反法律規定，會(huì)對(duì)物權歸屬的确定性和交易秩序的穩定性造成(chéng)損害。既然該套房屋的性質爲夫妻共同财産，那麼(me)，如果在離婚訴訟中不作分割，實際上雙方仍然處于共同共有狀态。夫妻共有是共同共有的一種(zhǒng)典型狀态。一般情況下，分割夫妻共同财産是一人一半，因此，如果判決一人一半，實際上隻是判決确定從夫妻共同共有到按份共有，并不能(néng)解決夫妻離婚後(hòu)實際面(miàn)臨的居住問題。因爲對(duì)于按份共有人來說，仍然存在由誰實際控制、使用該房屋的問題，如果當事(shì)人自己能(néng)夠協商解決這(zhè)一問題，就(jiù)無需由人民法院作出判決；發(fā)生離婚事(shì)實，意味著(zhe)共同共有的基礎已經(jīng)喪失，如果不能(néng)協商解決問題，在當事(shì)人明顯失去共有基礎的條件下，人民法院強行判決按份共有，有可能(néng)造成(chéng)新的矛盾。

所以，在上述情況下，判決當事(shì)人離婚後(hòu)對(duì)夫妻共同所有的房屋産權按份共有不是離婚案件中分割夫妻共同财産的好(hǎo)辦法，一般不宜采用。 

答：該要求是合理的。一方婚前以個人名義簽訂購房合同，支付首付款，按揭貸款購房并將(jiāng)房屋登記在個人名下，但婚後(hòu)由夫妻雙方共同償還(hái)貸款，上述房屋中有一部分屬于登記一方的個人财産（首付部分以及尚未還(hái)清貸款部分），也有一部分具有夫妻共同财産的屬性（夫妻于婚姻關系存續期間共同還(hái)貸部分）。最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條第一款規定：“夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人财産支付首付款并在銀行貸款，婚後(hòu)用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動産由雙方協議處理。”第二款規定：“依前款規定不能(néng)達成(chéng)協議的，人民法院可以判決該不動産歸登記一方，尚未歸還(hái)的貸款爲不動産登記一方的個人債務。雙方婚後(hòu)共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産增值部分，離婚時(shí)應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動産登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補償。” 既然對(duì)方已經(jīng)同意房屋歸你所有，雙方之間争議的隻是如何就(jiù)婚姻關系存續期間償還(hái)銀行貸款所形成(chéng)的财産權益向(xiàng)對(duì)方支付補償的問題。如果不能(néng)通過(guò)協商解決争議，人民法院在判決時(shí)，必然要判令你就(jiù)婚姻關系存續期間雙方共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産的增值部分，給對(duì)方予以補償。盡管現在不出售房屋，但房屋的增值是客觀存在的，既然離婚後(hòu)房屋所有權歸你，則此增值必然由你享有。而這(zhè)一增值與配偶一方參與共同還(hái)貸的貢獻是分不開(kāi)的，對(duì)方還(hái)因此喪失了購買屬于自己房屋的機會(huì)。所以，由一方獨享因房屋升值所帶來的利益，對(duì)另一方來說是不公平的。因此，建議你主動就(jiù)婚姻關系存續期間雙方共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産的增值部分向(xiàng)對(duì)方支付補償，或者與對(duì)方協商解決争議。 

答：審判實踐中存在兩(liǎng)種(zhǒng)不同的觀點：一種(zhǒng)觀點認爲，根據《民法典》物權編第二百一十七條的規定，不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。如果夫妻將(jiāng)購買的房屋登記在未成(chéng)年子女名下，那就(jiù)意味著(zhe)將(jiāng)購買的房屋贈與未成(chéng)年人，離婚時(shí)應作爲未成(chéng)年人的财産處理，夫妻雙方無權予以分割；另一種(zhǒng)觀點認爲，不能(néng)僅僅按照産權登記的情況將(jiāng)房屋一概認定爲未成(chéng)年人的财産，還(hái)應審查夫妻雙方的真實意思表示。我們傾向(xiàng)于第二種(zhǒng)觀點，雙方婚後(hòu)用夫妻共同财産購買房屋，子女尚未成(chéng)年，如果産權登記在該子女名下，夫妻離婚時(shí)不能(néng)簡單地完全按照登記情況將(jiāng)房屋認定爲未成(chéng)年子女的财産。因爲不動産物權登記産生的是將(jiāng)登記記載的權利人推定爲真正權利人的效力，分爲對(duì)外效力和對(duì)内效力。對(duì)外效力是指根據物權公示公信原則，不動産物權經(jīng)登記後(hòu)，善意第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權利人發(fā)生的不動産交易行爲應受到法律保護；對(duì)内效力是指在權利人與利害關系人之間，應根據當事(shì)人的真實意思表示來确定真正的權利人。實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋後(hòu)，可能(néng)基于各種(zhǒng)因素的考慮而將(jiāng)房屋産權登記在未成(chéng)年子女名下，但這(zhè)并不意味著(zhe)夫妻的真實意思是使未成(chéng)年子女成(chéng)爲該房屋産權的權利人，因此，該房屋的真實産權人未必是該未成(chéng)年子女。

人民法院應注意審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實意思表示，如果真實意思确實是將(jiāng)購買的房屋贈與未成(chéng)年子女，離婚時(shí)應將(jiāng)該房屋認定爲未成(chéng)年子女的财産，由直接撫養未成(chéng)年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實意思并不是將(jiāng)房屋贈與未成(chéng)年子女，離婚時(shí)將(jiāng)該房屋作爲夫妻共同财産處理比較适宜。 

答：我國(guó)《民事(shì)訴訟法》第二十二條第一款規定：“對(duì)公民提起(qǐ)的民事(shì)訴訟，由被(bèi)告住所地人民法院管轄；被(bèi)告住所地與經(jīng)常居住地不一緻的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。”最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國(guó)民事(shì)訴訟法〉的解釋》第三條第一款規定：“公民的住所地是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事(shì)機構所在地。”因此，在被(bèi)告文某戶籍在A市的情況下，A市應是文某的住所地。對(duì)于本案的管轄，依據民事(shì)屬地管轄“原告就(jiù)被(bèi)告”的一般原則，在被(bèi)告住所地即其經(jīng)常居住地的情況下，則應由被(bèi)告的住所地人民法院管轄，因此本案應由A市法院行使管轄權。《民事(shì)訴訟法》第三十四條第一項規定：“因不動産糾紛提起(qǐ)的訴訟，由不動産所在地人民法院管轄。”其中“因不動産糾紛提起(qǐ)的訴訟”應理解爲以不動産作爲訟争标的而發(fā)生的糾紛。對(duì)于夫妻一方起(qǐ)訴離婚涉及不動産分割的案件，則應該依照《民事(shì)訴訟法》第二十二條第一款确定的原則确定案件管轄。在本案中，雖然離婚案件涉及不動産财産分割，但由于本案是以離婚爲前提而包含不動産分割的，所以應根據“原告就(jiù)被(bèi)告”的原則确定管轄，即由被(bèi)告文某的住所地法院管轄。當然，如果夫妻雙方已經(jīng)根據法院判決離婚或者協議離婚，而僅僅以涉案房地産分割爲訴訟内容，則應适用不動産所在地法院的專屬管轄原則。綜上所述，即使本離婚案件涉及不動産财産分割，也應該由文某住所地A市法院管轄。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百一十七條 不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産權屬證書記載的事(shì)項，應當與不動産登記簿一緻；記載不一緻的，除有證據證明不動産登記簿确有錯誤外，以不動産登記簿爲準。

第六百五十七條 贈與合同是贈與人將(jiāng)自己的财産無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同

第六百五十八條 贈與人在贈與财産的權利轉移之前可以撤銷贈與。    

經(jīng)過(guò)公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道(dào)德義務性質的贈與合同，不适用前款規定。

第一千零六十二條 夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列财産，爲夫妻的共同财産，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生産、經(jīng)營、投資的收益；

（三）知識産權的收益；

（四）繼承或者受贈的财産，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的财産。  

夫妻對(duì)共同财産，有平等的處理權。

第一千零七十六條 夫妻雙方自願離婚的，應當簽訂書面(miàn)離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。

離婚協議應當載明雙方自願離婚的意思表示和對(duì)子女撫養、财産以及債務處理等事(shì)項協商一緻的意見。

第一千零八十七條 離婚時(shí)，夫妻的共同财産由雙方協議處理；協議不成(chéng)的，由人民法院根據财産的具體情況，按照照顧子女、女方和無過(guò)錯方權益的原則判決。

對(duì)夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權益等，應當依法予以保護。

《最高人民法院關于适用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》

第二十九條  當事(shì)人結婚前，父母爲雙方購置房屋出資的，該出資應當認定爲對(duì)自己子女個人的贈與，但父母明确表示贈與雙方的除外。

當事(shì)人結婚後(hòu)，父母爲雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明确的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。

第六十九條  當事(shì)人達成(chéng)的以協議離婚或者到人民法院調解離婚爲條件的财産以及債務處理協議，如果雙方離婚未成(chéng)，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該财産以及債務處理協議沒(méi)有生效，并根據實際情況依照民法典第一千零八十七條和第一千零八十九條的規定判決。

當事(shì)人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協議中關于财産以及債務處理的條款，對(duì)男女雙方具有法律約束力。登記離婚後(hòu)當事(shì)人因履行上述協議發(fā)生糾紛提起(qǐ)訴訟的，人民法院應當受理。

第七十八條  夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人财産支付首付款并在銀行貸款，婚後(hòu)用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動産由雙方協議處理。

依前款規定不能(néng)達成(chéng)協議的，人民法院可以判決該不動産歸登記一方，尚未歸還(hái)的貸款爲不動産登記一方的個人債務。雙方婚後(hòu)共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産增值部分，離婚時(shí)應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動産登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補償。

《中華人民共和國(guó)民事(shì)訴訟法》

第二十二條  對(duì)公民提起(qǐ)的民事(shì)訴訟，由被(bèi)告住所地人民法院管轄;被(bèi)告住所地與經(jīng)常居住地不一緻的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。

對(duì)法人或者其他組織提起(qǐ)的民事(shì)訴訟，由被(bèi)告住所地人民法院管轄。

同一訴訟的幾個被(bèi)告住所地、經(jīng)常居住地在兩(liǎng)個以上人民法院轄區的，各該人民法院都(dōu)有管轄權。

第三十四條  下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

(一)因不動産糾紛提起(qǐ)的訴訟，由不動産所在地人民法院管轄;

(二)因港口作業中發(fā)生糾紛提起(qǐ)的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;

(三)因繼承遺産糾紛提起(qǐ)的訴訟，由被(bèi)繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺産所在地人民法院管轄。

《最高人民法院關于适用<中華人民共和國(guó)民事(shì)訴訟法>的解釋》

第三條  公民的住所地是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事(shì)機構所在地。

法人或者其他組織的主要辦事(shì)機構所在地不能(néng)确定的，法人或者其他組織的注冊地或者登記地爲住所地。

本文節選自《民事(shì)審判實務問答》（最高人民法院民一庭編）