經(jīng)典案例分享 | 土地租賃期限約定50年，是否有效？
來源：河南點石律師事(shì)務所時(shí)間：2024-5-10
段勝亞律師團隊 律事(shì)一點通
租賃合同是生活中最常見的合同之一，但租賃合同中租賃期限最長(cháng)可以約定多少年呢？超過(guò)法律規定最長(cháng)租賃期限的租賃合同效力如何認定？
2000年，原告與被(bèi)告張某簽訂《租賃合同書》，將(jiāng)原告的7.42畝土地租賃給被(bèi)告張某使用，租期50年，被(bèi)告于每年10月1日前支付租金。合同簽訂後(hòu)張某在案涉土地上建設有房屋及附屬設施，經(jīng)營汽車維修業務。2023年3月，原告與被(bèi)告協商解除租賃合同，因被(bèi)告要求原告給予高額補償未達成(chéng)協議。原告遂向(xiàng)法院起(qǐ)訴要求依法解除合同。原告是否有權解除案涉土地租賃合同？
該土地租賃合同約定租賃期限爲50年，違反了法律規定，且系強制性效力性規定，超過(guò)部分無效。雙方簽訂合同時(shí)間爲2000年，因此，該合同約定的租賃期限至2020年已到期。此後(hòu)雙方均未主張解除案涉租賃合同，視爲雙方均同意繼續履行合同，但雙方未再簽訂書面(miàn)租賃合同，應視爲不定期租賃，雙方均有權随時(shí)主張解除合同。現原告主張解除合同，于法有據，法院應予支持。
根據案涉《租賃合同書》第七條約定，原告應按照造價對(duì)被(bèi)告的地面(miàn)附著(zhe)物及建築物進(jìn)行賠償。經(jīng)法院依法委托，鑒定機構評估被(bèi)告的建築物及附屬物市場價值爲136萬元，應由原告支付被(bèi)告136萬元。
法院判決：一、解除原告與被(bèi)告張某之間的土地租賃合同；二、由被(bèi)告張某將(jiāng)案涉土地騰空并將(jiāng)其使用權交付原告；三、由原告支付被(bèi)告張某地上建築物、附著(zhe)物等價款136萬元。
首先，租賃合同中出租人向(xiàng)承租人所移轉者僅爲債權性質的使用收益權，在租賃關系消滅時(shí)，承租人應向(xiàng)出租人返還(hái)租賃物，如允許租賃合同存續期限過(guò)長(cháng)，一般的租賃物均會(huì)損耗殆盡，勢將(jiāng)影響租賃物的返還(hái)，與租賃交易的初衷相悖。
其次，租賃合同當事(shì)人的權利和義務有賴于當事(shì)人之間的約定，但當事(shì)人的預見能(néng)力終究有限，而合同嚴守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長(cháng)存續期間，有助于租賃合同的當事(shì)人适時(shí)調整交易的條件。最後(hòu)，當事(shì)人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續存續的，可于定期租賃合同期限屆滿之前或之時(shí)續訂租賃合同但新的定期租賃仍須受20年的最長(cháng)期限限制。如果當事(shì)人在訂立租賃合同時(shí)，在合同中約定到期後(hòu)自動續期20年，這(zhè)樣(yàng)的約定因意圖規避《民法典》對(duì)租賃合同最長(cháng)租賃期間的限制而無效。《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零五條規定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無效。租賃期限屆滿，當事(shì)人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起(qǐ)不得超過(guò)二十年。”
第七百零七條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面(miàn)形式。當事(shì)人未采用書面(miàn)形式，無法确定租賃期限的，視爲不定期租賃。”第七百三十條規定：“當事(shì)人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明确，依據本法第五百一十條的規定仍不能(néng)确定的，視爲不定期租賃；當事(shì)人可以随時(shí)解除合同，但是應當在合理期限之前通知對(duì)方。”第七百三十三條規定：“租賃期限屆滿，承租人應當返還(hái)租賃物。返還(hái)的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用後(hòu)的狀态。”第七百三十四條第一款規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限爲不定期。”本文來源：菏澤中院、巨野法院、山東高法，在此緻謝!圖片來自網絡，僅供大家交流學(xué)習，若來源标注錯誤或侵犯到您的權利，煩請告知，我們將(jiāng)立即删除！
